Quel est l'impact fiscal d'une seconde résidence?
Vous êtes imposé de différentes manières
Vous envisagez d'acheter un appartement à la côte belge pour y passer les vacances, une chambre d'étudiant à Louvain-la-Neuve ou un chalet en Ardennes, voire un appartement à la Costa Brava ou une petite maison en Provence ? Vous ne manquerez sans doute pas de prendre votre calculette pour estimer ce que ce bien vous coûterait chaque année et ce qu’il pourrait vous rapporter si vous le mettez en location. Outre les inévitables frais d’entretien, charges éventuelles de copropriété et autres, il y a un aspect non négligeable à prendre en compte: la fiscalité.
Si le second bien se situe en Belgique, le calcul de l’impôt peut comporter trois volets.
- Tout d’abord, vous devrez payer chaque année un précompte immobilier,
- En outre, dans certains cas, vous devrez également payer des impôts au niveau local.
- Enfin, un impôt sera prélevé chaque année sur la base de votre déclaration d’impôts sur le revenu des personnes physiques.
Si le second bien se situe à l'étranger, l'impôt se déclinera sous deux formes:
- d'une part vous serez en principe taxé par le fisc local
- d'autre part, le fisc belge voudra aussi sa part du gâteau. Mais uniquement via votre déclaration d’impôt, car vous ne recevrez pas d’avertissement extrait de rôle pour le précompte immobilier.
Il est difficile de déterminer précisément combien vous devrez payer au total fisc belge pour votre seconde résidence. Mais, pour une seconde habitation en Belgique, la note atteint vite 2000 à 3000€ par an.
Vous envisagez d'acheter un appartement à la côte belge pour y passer les vacances, une chambre d'étudiant à Louvain-la-Neuve ou un chalet en Ardennes, voire un appartement à la Costa Brava ou une petite maison en Provence ? Vous ne manquerez sans doute pas de prendre votre calculette pour estimer ce que ce bien vous coûterait chaque année et ce qu’il pourrait vous rapporter si vous le mettez en location. Outre les inévitables frais d’entretien, charges éventuelles de copropriété et autres, il y a un aspect non négligeable à prendre en compte: la fiscalité.
Si le second bien se situe en Belgique, le calcul de l’impôt peut comporter trois volets.
- Tout d’abord, vous devrez payer chaque année un précompte immobilier,
- En outre, dans certains cas, vous devrez également payer des impôts au niveau local.
- Enfin, un impôt sera prélevé chaque année sur la base de votre déclaration d’impôts sur le revenu des personnes physiques.
Si le second bien se situe à l'étranger, l'impôt se déclinera sous deux formes:
- d'une part vous serez en principe taxé par le fisc local
- d'autre part, le fisc belge voudra aussi sa part du gâteau. Mais uniquement via votre déclaration d’impôt, car vous ne recevrez pas d’avertissement extrait de rôle pour le précompte immobilier.
Il est difficile de déterminer précisément combien vous devrez payer au total fisc belge pour votre seconde résidence. Mais, pour une seconde habitation en Belgique, la note atteint vite 2000 à 3000€ par an.
Le calcul s'effectue de la même manière que pour votre résidence principale. Autrement dit, le fisc se base sur le revenu cadastral indexé (RC) du bien et il y applique un taux qui varie selon la localisation du bien. La Région, la province et la commune jouent un rôle, elles déterminent ensemble le pourcentage total d'imposition.
Ce taux atteint facilement 90 à 100% du revenu cadastral non indexé. Alors que vous bénéficiez peut-être d’une réduction de précompte pour votre résidence principale (enfants à charge, habitation modeste), aucune réduction n’est possible pour une seconde propriété.
En Belgique
Certaines provinces lèvent un impôt annuel sur les secondes résidences.
Par ailleurs, la plupart des communes, surtout dans les Ardennes et à la côte, appliquent également une taxe annuelle sur les secondes résidences quand personne n’est inscrit au registre de la population à cette adresse. Le montant varie grosso modo de 500 € à 1 000 € selon la commune et parfois même selon la localisation dans la commune.
A l'étranger
Vous serez en principe taxé par le fisc local. Nous ne nous étendrons pas plus en détail sur ce sujet, car les règles varient d’un pays à l’autre.
Si vous utilisez vous-même cette seconde propriété
Vous devez indiquer le revenu cadastral non indexé (RC) de ce bien dans votre déclaration de revenus, dans le cadre relatif aux revenus immobiliers. Les couples qui sont propriétaires à deux doivent se répartir le montant entre eux.
Le fisc commencera par indexer ce montant et il l’augmentera ensuite de 40%. Un RC non indexé de 1000€ correspond, après indexation et majoration de 40%, à 2 672 € pour 2022.
Il ajoute ensuite ce montant à vos autres revenus imposables. Ce montant est ainsi imposé à votre taux marginal, c'est-à-dire le taux qui frappe la tranche la plus élevée de vos revenus, et qui varie de 25% à 50%. A quoi il faut encore ajouter les centimes additionnels communaux qui interviennent à la fin du calcul de l’impôt. L’impôt dépasse donc vite 1000 € pour un RC non indexé de 1000 €.
Bon à savoir: cet impôt peut fortement diminuer si vous avez un emprunt hypothécaire en cours pour le bien en question. L'avantage fiscal de ce prêt suit des règles différentes de celles qui valent pour l’habitation familiale. La région dans laquelle le bien est situé n’a pas d’importance. Pour plus d’info, voyez notre dossier "Votre emprunt et le fisc".
Si vous louez ce bien non meublé
Le loyer que vous percevez est sans importance pour le fisc si vous louez votre deuxième propriété à un locataire privé qui l'utilise uniquement à des fins résidentielles. Dans ce cas, vous devez le déclarer et vous serez imposé exactement de la même manière que si vous utilisiez vous-même le bien.
Le loyer ne joue de rôle que si vous louez à une entreprise ou si votre locataire y pratique une activité professionnelle.
Si vous louez votre bien meublé
Si vous louez votre seconde propriété meublée à un particulier qui l'utilise exclusivement à des fins résidentielles, vous devez mentionner deux montants dans votre déclaration d’impôt:
- avec les revenus immobiliers : la totalité du revenu cadastral non indexé (R.C.);
- avec les revenus mobiliers : une partie du loyer, pour la location des meubles. Si le contrat de bail ne précise pas quelle part du loyer concerne les meubles, vous devez considérer 40% du loyer comme revenu mobilier. Comme vous pouvez déduire la moitié de ce montant au titre de frais forfaitaires, vous devez déclarer 20% du loyer. Vous devrez déclarer moins si votre contrat de bail fixe la partie mobilière à moins de 40 %.
Si vous possédez un immeuble à l’étranger, vous êtes également tenu de le déclarer au fisc belge. "Oublier” de déclarer n’est pas à envisager pour un bien situé dans un autre pays de l’UE, car les administrations fiscales des Etats membres échangent automatiquement les données concernant les biens immobiliers.
Le fisc applique depuis 2021 les mêmes règles d’évaluation que pour une seconde propriété en Belgique. De ce fait, il a besoin du revenu cadastral (R.C.) de cette propriété. A cet effet, vous êtes tenu de fournir spontanément à l’administration Mesures et Evaluations (l’ancien « cadastre») les informations nécessaires dans les quatre mois suivant l’achat, notamment: une description du bien, le pays, l’adresse et la valeur vénale normale actuelle. Vous pouvez demander ce formulaire par mail (foreigncad@minfin.fed.be) ou par courrier (Administration Mesures et Evaluation, Cellule RC Etranger, boulevard Albert II 33 boîte 459, 1030 Bruxelles), ou encore le remplir en ligne via le site MyMinfin.
Mais, dans la plupart des cas, ce revenu sera finalement exonéré de taxation en Belgique. Il s’agit toutefois d’une exonération «sous réserve de progressivité». C’est à dire que l’État tiendra compte de ces revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition appliqué sur vos autres revenus imposables en Belgique. Du coup, vous risquez d’être plus lourdement taxé sur ces revenus.
Un exemple. Si vous déclarez un R.C. de 1058 € pour l’habitation en Espagne dont vous êtes seul propriétaire, et que votre revenu imposable est de 50 000 €, vous devrez payer quelque 500 € d’impôt de plus que si vous n’aviez pas cette propriété.