Taxe seconde résidence : une nouvelle avancée dans le dossier Coxyde
Pourquoi Testachats défend les consommateurs face à la taxe sur les secondes résidences ?
Depuis 2021, Testachats aide les propriétaires de secondes résidences des communes de Coxyde, La Panne et Knokke à contester la taxe qu’on leur réclame chaque année.
Cette taxe (qui varie en 2023 entre 644 € et 1 239 € par bien) constitue pour ces communes une source de revenus à ce point importante qu'elles peuvent se passer de toute taxe communale additionnelle.
Qu'est-ce que la taxe sur les secondes résidences ?
La plupart des villes et communes prélèvent une taxe spécifique sur les secondes résidences. Cette taxe est due par les propriétaires d'un bien qui n'est pas leur résidence principale, mais qui peut être à tout moment utilisé par eux à des fins résidentielles.
Le tarif varie d'une commune à l'autre et dépend de la localisation ou des dimensions de la résidence.
Un impôt discriminatoire
La taxe sur les secondes résidences est légale tant qu'elle ne crée pas de discrimination entre les propriétaires de secondes résidences et les personnes domiciliées dans la commune. C'est là que le bât blesse à La Panne, Coxyde et Knokke.
Les propriétaires d'une seconde résidence dans ces trois communes balnéaires sont redevables de la taxe de seconde résidence, alors que les résidents permanents ne doivent pas payer de taxe communale additionnelle à l’impôt des personnes physiques.
"Pour nous, il s'agit d'une violation du principe constitutionnel d'égalité", fait valoir Julie Frère, porte-parole de Testachats. "Les trois communes côtières concernées traitent manifestement leurs propres résidents différemment des autres citoyens qui possèdent un mobile home, une maison ou un appartement à la côte.
Alors que tous, résidents permanents comme propriétaires de secondes résidences, peuvent profiter de la même manière de digues entretenues avec l'argent du contribuable, des parcs, des événements et autres services et installations ".
Une procédure longue et compliquée
Malheureusement, il n'a pas été possible d’intenter une action collective pour contester la taxe sur les secondes résidences.
Dès lors, les contribuables concernés sont contraints d’introduire chaque année une contestation (d'abord une procédure administrative (réclamation) auprès de la commune, puis un recours devant le Tribunal. Jusqu'à présent, les communes rejettent systématiquement les recours administratifs, ce qui contraint le contribuable à l'introduction d'une action devant le Tribunal de Bruges. C'est pourquoi Testachats a saisi au nom de ses membres le tribunal de première instance de Bruges, devant lequel les premières affaires ont été plaidées en février 2023.
Le Tribunal de Bruges avait déjà rendu plusieurs décisions défavorable concernant les mêmes taxes pour d'autres intéressés qui se sont défendus seuls ou avec d'autres avocats. Le Tribunal n'a donc pas changé sa jurisprudence pour les premiers dossiers des membres de Testachats.
Taxe seconde résidence : une première victoire en mai 2023
En mars 2023, les avocats d'une membre de Testachats ayant une seconde résidence à Knokke ont plaidé sa cause devant la Cour d'appel de Gand. Elle avait elle-même introduit le recours auprès de la commune puis devant tribunal de première instance, qui avait statué en sa défaveur.
Une première décision favorable était tombée au mois de mai 2023. Un arrêt de la cour d’appel de Gand avait en effet été rendu dans un dossier concernant Knokke, déclarant, conformément à sa jurisprudence antérieure, la taxe sur les secondes résidences illégale et réformant ainsi le jugement rendu par le tribunal de première instance de Bruges.
Elle a entre-temps rendu un second arrêt allant dans le même sens. Depuis lors, le tribunal de première instance de Bruges suit les enseignements de la cour d’appel de Gand et a, dans de nombreux autres dossiers, déclaré illégale la taxe sur les secondes résidences.
La commune de Knokke n’a pas tardé à introduire un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel de Gand de mai 2023. Le pourvoi en cassation ne constitue donc pas une troisième instance puisqu’elle ne se prononcera pas sur le fond du litige. Testachats a évidemment réagi et mandaté un avocat à la Cour de cassation dans le cadre du pourvoi initié par la Commune de Knokke.
Une décision appliquée à Knokke, pas à la Panne et Coxyde
Malheureusement, le tribunal de première instance de Bruges n’applique pas les enseignements de l’arrêt rendu contre la commune de Knokke aux dossiers introduits contre les communes de la Panne et Coxyde. Le tribunal rejette donc les recours introduits et confirme la légalité de la taxe.
Cette position se fonde essentiellement sur la nature du règlement visé. Les règlements des communes de la Panne et Coxyde étant différents de celui de Knokke. Testachats ne se relâche toutefois pas, et a interjeté appel des premiers jugements rendus, devant la cour d’appel de Gand.
Nouvelle décision favorable dans le dossier taxe seconde résidence de Coxyde
En ce début d'année 2024, une nouvelle décision importante est tombée dans le dossier Coxyde.
Dans deux dossiers, la cour d’appel de Gand change sa jurisprudence par rapport au règlement de cette commune en déclarant illégale et inéquitable la taxe imposée par Coxyde, ce qui conforte Testachats dans sa stratégie. A l’instar des dossiers contre la commune de Knokke, Testachats poursuit son action pour les membres inscrits en 2021.
Comment contester la taxe sur les secondes résidences ?
Les taxes 2023 sont envoyées depuis plusieurs semaines et chacune doit donc faire l’objet d’une contestation individuelle, dans un premier temps au moyen d’un recours administratif (réclamation) auprès du collège des Bourgmestre et Echevins. Un tel recours administratif est indispensable pour pouvoir ensuite intenter une action en justice.
Vous pouvez le faire via la lettre type à laquelle le lien ci-dessous donne accès. Rappelons que cette réclamation doit être introduite dans les trois mois de la réception de l'avis de taxation (avertissement-extrait de rôle) pour être valable et pouvoir ensuite aller devant les tribunaux.
Utilisez une lettre-type pour contester la taxe
Vous devez ensuite attendre la réponse de la commune (ou attendre au moins 6 mois). La réponse de la commune sera très certainement un refus de remboursement et il faudra alors aller devant le Tribunal dans les 3 mois de cétte réponse de la commune.
Rappelons également que, concrètement, les membres dont nous avons soumis le dossier au tribunal pour l'année 2021, bénéficient aussi de notre intervention devant le Tribunal pour la taxe 2022. En revanche, pour les personnes qui n'ont pas de dossier chez nous pour 2021, Testachats ne prends pas les frais de justice en charge pour l'année 2022, ni pour 2023.
Si vous êtes dans ce cas et que vous voulez néanmoins contester la taxe 2023, vous pouvez contacter un avocat de votre choix. Il vous est aussi permis de vous défendre seul mais il est vivement conseillé de prendre un avocat, en tous cas pour la procédure devant les tribunaux.
Etant donné l’évolution jurisprudentielle, concernant les membres bénéficiant de notre intervention pour l'année 2021, Testachats a décidé d’également intervenir devant le Tribunal pour l’année 2023. Pour autant évidemment qu’ils aient introduit une réclamation dans les temps.
L’action 2021 « SECONDE RESIDENCE » de Testachats est dirigée contre la taxe sur les résidences secondaires ou les logements touristiques dans les communes où aucun impôt supplémentaire sur le revenu des personnes physiques n’est prélevé aux dépens des résidents enregistrés. Dans ces communes, les propriétaires de résidences secondaires sont lourdement taxés de manière discriminatoire.
Les arrêts de la Cour d’appel de Gand (concernant Koksijde), condamnant cette pratique, ont été confirmés par la Cour de cassation en 2018.
Un arrêt de la Cour d’appel de Gand du 24 décembre 2019 (concernant De Panne) n’a pas été contesté davantage par la commune.
Testachats a donc décidé d’agir, et a financé l’introduction de près de trois cents recours en 2021 (et 2022 Pour les membres faisant partie de l’action 2021).
Les premiers dossiers ont été plaidés en février 2023 et ont donné lieu à une décision défavorable devant le Tribunal de Première Instance de Bruges.
Toutefois et récemment (en mai 2023), un arrêt de la Cour d’Appel de Gand a été rendu dans un autre dossier concernant Knokke, condamnant, conformément à sa jurisprudence antérieure, cette pratique et réformant ainsi le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance. Début juin 2023, le Tribunal de première instance de Bruges est revenu sur sa jurisprudence dans plusieurs jugements concernant la commune de Knokke en donnant raison aux propriétaires de secondes résidence.
On ne s'attend évidemment pas à ce que les communes jettent de leur propre initiative les règlements fiscaux à la poubelle, suite à la décision rendue.
Malgré les décisions judiciaires déclarant la taxe illégale, les communes concernées continueront certainement d’envoyer des avis d’imposition aux propriétaires de résidences secondaires sur leur territoire.
Mais il n'en demeure pas moins que les propriétaires d'une résidence secondaire située à Knokke-Heist, Coxyde ou La Panne désireux d'introduire un recours administratif ou judiciaire contre la taxe communale, ont toutes les cartes en mains pour avoir gain de cause.
La réponse est hélas affirmative.
Il n’y a pas d’autre possibilité que de contester chaque année votre imposition par une procédure individuelle.
La réglementation fiscale actuelle dans les trois communes côtières a été publiée en décembre 2019 et restera en principe en vigueur jusqu’en 2025 (à La Panne, la réglementation a été renouvelée en 2022, également jusqu’en 2025).
Au plus tard à partir de 2025, un nouveau règlement devra avoir été publié et il conviendra de déterminer sa légalité ou non, les communes pouvant le modifier suite aux décisions rendues.
Malheureusement non.
Comme signalé, il est nécessaire d’introduire un recours pour chaque année.
Partant et même si vous avez une décision positive pour 2021 et 2022, il est probable que la commune persiste à vous adresser un avis d’imposition pour 2023, 2024 et 2025 et que vous soyez donc contraint à introduire un nouveau recours.
Vous pourrez toutefois évoquer la décision obtenue pour les années 2021 et 2022, dans le cadre de votre recours pour les prochaines années.
Par ailleurs, la lenteur judiciaire implique que les premières décisions pour les recours 2021 ne seront rendues que cette année 2023, voir en 2024 et sans parler de la procédure devant la Cour d'appel.
Il y a trois explications:
- Le juge ne peut pas annuler un règlement fiscal. Il ne peut déclarer les règlements fiscaux inapplicables que dans le cadre d’une procédure individuelle introduite par un contribuable.
Par conséquent, les règlements existent toujours et peuvent continuer à servir de base juridique pour l’envoi de nouveaux avis d’imposition.
Pour que les règlements disparaissent de l’ordre juridique, un recours en annulation aurait dû être introduit auprès du Conseil d’État dans les soixante jours suivant la publication.
Cependant, hormis le fait qu’un tel recours risque d’être rejeté par le Conseil d’Etat, les propriétaires de résidences secondaires ne prennent généralement connaissance de l’existence de la taxe que lorsqu’ils reçoivent un avis d’imposition (et il est déjà trop tard pour faire appel au Conseil d’État contre les règlements fiscaux des trois communes puisqu’ils ont été émis en décembre 2019 (décembre 2022 pour La Panne) et resteront en vigueur jusqu’en 2025).
- Seule une minorité de propriétaires se donne la peine de s’opposer à la taxe et de désigner un avocat pour entamer une procédure fiscale. La majorité paiera, à contrecœur mais sans protester.
- L’impôt est une source importante de revenus pour les communes.
Depuis fin juin 2021, Testachats a offert sur son site internet la possibilité de télécharger un modèle de lettre de recours contre la taxe communale sur les résidences secondaires à De Panne, Knokke-Heist et Koksijde.
Testachats offre aussi l’assistance d’un avocat pour l’introduction du recours en justice en cas de décision négative de la commune et ce sans frais pour le membre.
La procédure devant le tribunal n’est toutefois plus supportée par Testachats depuis 2022 pour les nouveaux dossiers.
Seuls les membres faisant partie de l’action en 2021, ont donc pu bénéficier de l’assistance de Testachats en 2022. Etant donné l’évolution jurisprudentielle, Testachats q décidé maintenant de prendre également en charge les dossiers 2023 pour les membres déjà impliqués par les dossiers 2021. Mais pour cela, il faut avoir introduit une réclamation sur base des lettres-type ici disponibles.
Rien pour 2021 et 2022.
Testachats ne manquera pas de tenir chacun de ses membres informés des décisions obtenues dans les recours initiés par l’intermédiaire du cabinet d’avocat Meritius Brussels, (Me Cédric Marcus et Me Frank Vandevoorde).
Pour 2023, il faut introduire la réclamation sur base des lettres-type ici disponibles.
Si la lettre de réclamation est présentée à la commune par vos soins, il ne vous en coûtera pas plus qu’un timbre-poste et un peu de temps. Si vous souhaitez obtenir une preuve certaine de l’envoi de sa lettre d’opposition, il est préférable de l’envoyer par courrier recommandé.
Par contre, la procédure devant le tribunal implique des frais :
- Une contribution de 24 euros doit être versée au fonds de garantie pour l’assistance juridique de deuxième ligne pour chaque requête, c’est-à-dire tant en première instance qu’en appel;
- Les frais et des honoraires de l’avocat. Test-Achat a durant son action collaboré avec le cabinet d’avocat Meritius Brussels, (Me Cédric Marcus et Me Frank Vandevoorde). Ces derniers encore en charge des recours 2021 et 2022 pour nos membres, reste à disposition pour tous nouveaux recours.
Si le tribunal déclare la taxe illégale, la commune est condamnée à payer les frais de justice (en plus du remboursement de la taxe si celle-ci a été payée). Les frais de justice comprennent, outre la contribution de 24 euros que vous avez payés, une indemnité de procédure fixé forfaitairement par la loi en fonction de la valeur litige, qui vient compenser (en partie) les frais de justice exposé par le contribuable donc vous.
Par exemple : pour un litige portant sur une taxe de 1 000 euros, le montant de base du coût de la procédure par instance est actuellement de 560 euros.
Vous devez adresser une lettre de réclamation auprès du collège du bourgmestre et échevins de la commune dans les trois mois suivant la réception de l’avis d’imposition (avertissement-extrait de rôle).
Vous recevrez dans les six mois une décision du collège qui sera sauf exception négative. Il vous faudra alors introduire un recours auprès du tribunal compétent, en l’espèce le Tribunal de Première Instance de Bruges, dans les trois mois suivant la réception de la décision de la commune rejetant le recours.
Si vous ne recevez pas de décision de la commune dans les six mois de votre réclamation, (Cela peut arriver, comme pour la commune de La Panne), vous pouvez également introduire un recours contre la taxe directement auprès du tribunal.
Si vous faites le choix d’aller en justice, par le biais du cabinet d’avocat CYRUSROSS, (Me Cédric Marcus et VANDEVOORDE), ou l’avocat de votre choix, il vous sera demandé de rassembler les documents suivants :
- Une copie de l’avis d’imposition que vous recevez de la commune, vous invitant à payer la taxe communale sur votre résidence secondaire.
- Une copie de votre réclamation à la commune afin de démontrer que vous avez contesté la taxe dans les délais utiles (pour rappel trois mois à dater de la réception de l’avis imposition) ;
- une copie COMPLETE de la décision de la commune qui doit faire l’objet d’un recours dans les trois mois. Attention, l’avocat aura besoin de la décision et la lettre l’accompagnant.
- Une copie de la ou des premières pages du titre de propriété est requise afin de prouver, notamment dans le cadre d’une procédure judiciaire, que vous êtes bien le propriétaire de la résidence secondaire en question.
- La copie de votre carte d’identité nécessaire lors du dépôt de la requête fiscale au greffe du tribunal.
Testachats recommande de procéder au paiement de la taxe « sous toutes réserves et sans reconnaissance préjudiciable ».
En effet, n’oublions pas qu’une action en justice reste aléatoire. Il est donc préférable de payer la taxe et le cas en échéant en obtenir le remboursement, que de ne pas payer et se voir, en fonction du montant de la dette fiscale, réclamer des intérêts de retard par la commune.
L’avis d’imposition que vous recevez de la commune indique la “date d’envoi” (« datum van verzending ») en haut.
Contrôlez cette date pour vérifier que le délai de trois mois à compter de la réception de l’avis d’imposition n’a pas expiré dans votre cas.
Malheureusement non.
Si vous introduisez un recours contre la taxe 2023, vous ne récupérerez que l’impôt de cette année-là.
Testachats est conscient que la taxe communale sur les résidences secondaires est également très élevée dans d’autres communes côtières, comme Blankenberge, Bredene, Nieuport ou Ostende.
La situation dans ces communes est toutefois différente de celle des trois communes côtières (De Panne, Knokke-Heist, Koksijde) car les résidents enregistrés paient eux-mêmes un impôt sur le revenu des personnes physiques supplémentaire pour compléter les caisses communales.
En outre, la manière dont la commune motive la taxe sur les résidences secondaires, dans le cas de Nieuport, Ostende ou Blankenberge, laisse beaucoup moins de place à la contestation judiciaire de la taxe.
La taxe provinciale sur les résidences secondaires en Flandre occidentale s’élève, pour l’année d’imposition 2023, à 132 euros et est due par le propriétaire d’un “établissement de logement dans la province, où personne n’est domicilié”.
Toute personne qui a sa résidence principale dans la province paie une taxe provinciale générale, qui est fixée à 23 euros pour les familles composées d’une personne et à 42 euros pour les familles composées de deux personnes ou plus.
Les deux taxes sont motivées par leur objectif de financement. De la nature de la taxe provinciale sur les résidences secondaires, on peut déduire qu’elle compense la perte de recettes fiscales causée par les propriétés résidentielles où personne n’est domicilié (et où, par conséquent, aucune taxe générale ne peut être prélevée, mais dont les utilisateurs peuvent faire usage des services et infrastructures provinciaux).
Conceptuellement, la taxe sur les résidences secondaires (et la différence de traitement) semble donc défendable. En effet, objectivement parlant, il s’agit de deux catégories de propriétaires différentes, l’une contribuant déjà indirectement aux finances provinciales en vertu de son “établissement résidentiel” (parce que l’impôt provincial général est payé par la personne qui est domiciliée dans son établissement résidentiel) et l’autre non.
Toutefois, la différence de taux est considérable : le propriétaire d’une seconde résidence paie trois fois plus qu’une famille domiciliée dans la province, alors qu’à première vue on ne peut pas supposer qu’il génère trois fois plus de coûts que cette famille.
Néanmoins, compte tenu de la séparation des pouvoirs, nous pensons qu’un juge ne déclarera pas la taxe provinciale sur les résidences secondaires illégale sur la base de la différence de taux. Les chances de succès d’une procédure semblent donc plutôt limitées dans ce cas. De plus, peu de propriétaires seront prêts à payer un coût de procédure plusieurs fois supérieur pour contester une taxe de 128 euros.
La commune de Koksijde, et la commune de Knokke à partir de 2024, fait une distinction entre “taxe sur les résidences secondaires” et “taxe sur les résidences touristiques”.
Une “résidence secondaire” est un logement privé qui ne sert pas de résidence principale au propriétaire, au locataire ou à l’utilisateur, mais qui peut être utilisé pour s’y domicilier à tout moment.
Une “résidence touristique” est définie comme une résidence située dans une zone résidentielle récréative (et qui ne peut donc pas être utilisée comme résidence permanente).
Il vous est loisible d’entamer une procédure contre la taxe communale sur les résidences de tourisme.
Les chances de succès sont aussi bonnes que pour la taxe sur les résidences secondaires.
La Cour d’appel de Gand a également jugé que la taxe sur les résidences de tourisme à Koksijde était contraire au principe d’égalité.
L’ensemble de la procédure peut prendre entre trois et cinq années.
Après la réception de votre recours, la commune dispose de six mois pour communiquer sa décision. Si la commune rejette votre réclamation, un recours doit être réalisé sous la forme d’une requête au greffe du tribunal de première instance de Bruges dans un délai de trois mois à dater de la notification de la décision.
Le calendrier judiciaire s’imposant à tous, il faudra compter environ une année pour que l’affaire soit plaidée et que le tribunal rende son verdict.
La partie jugée en tort dans ce jugement (vous-même ou la commune) pourra alors aller en appel contre ce jugement auprès de la Cour d’appel de Gand dans le mois suivant la signification de ce jugement.
La procédure d’appel jusqu’à l’arrêt final inclus prendra environ quinze mois. Pour l’exécution de cet arrêt en appel (en cas de résultat positif, y compris le remboursement de la taxe illégalement perçue), il faut compter au moins trois mois supplémentaires. Ce calcul ne tient pas compte d’une éventuelle procédure devant la Cour de cassation.