Comment choisir le meilleur prêt hypothécaire?
Vous cherchez le meilleur prêt hypothécaire? Grâce auc conseils ci-dessous, le choix se fera en douceur et sans problème.
1. Déterminez le prêt hypothécaire le plus adapté à votre capacité de remboursement
Il n'est pas question que le remboursement du prêt hypothécaire pèse si lourd que vous deviez vous serrer la ceinture pendant 20 ans, voire plus, et qu'il vous reste à peine de quoi vivre. Nous avons toutefois constaté à plusieurs reprises que de nombreux prêteurs se montrent relativement laxistes en ce qui concerne la capacité de remboursement maximale des emprunteurs. Il est donc préférable de ne pas trop se fier à l'estimation du prêteur et de calculer vous-même le remboursement mensuel maximum que vous pouvez effectuer pour rester réaliste à ce sujet.Vous pouvez utiliser à cette fin l'un de nos différents modules de calcul de prêts hypothécaires.
2. Posez les bonnes questions à votre banque
Indiquez au prêteur le montant que vous pouvez rembourser par mois selon vos propres calculs. Demandez-lui ensuite quelle part du prix d'achat il est prêt à vous allouer et quelle part vous devrez apporter vous-même. Car en principe, vous n'obtiendrez jamais un prêt pour la totalité du prix d'achat (y compris les frais d’enregistrement).
- Tout d'abord, parce que la Banque nationale de Belgique (BNB) a décidé que pour une maison familiale, vous pouvez normalement emprunter un maximum de 90 % de la valeur à laquelle le prêteur estime le bien (il existe certes de nombreuses exceptions à cette règle.Par exemple, les banques sont autorisées à dépasser cette limite de 90% pour 35% de leurs prêts. Pour 5 %, même au-delà de la limite de 100 %. Pour plus de détails, voir notre dossier sur la souscription d'un crédit hypothécaire).
- Aussi, il est très rare que vous puissiez emprunter les frais d'enregistrement et de notaire en même temps.
Il n'existe pas de règle générale pour calculer le montant minimum que vous devez verser vous-même : il doit être calculé individuellement.
Toutefois, l'apport personnel requis est souvent plus faible pour un jeune emprunteur que pour un quinquagénaire qui souhaite acheter une résidence secondaire.
3. Fixez la durée idéale du prêt
En principe, nous conseillons d’étaler votre remboursement sur une période aussi courte que possible.
Peut-être trouverez-vous plus attrayant un prêt de 30 ans. Car plus vous étalez votre remboursement, moins vous devrez rembourser par mois. Mais il s’agit là d’une vision à court terme. La durée aura une influence sur ce que vous coûtera votre emprunt.
Plus le remboursement est long :
- plus le taux d’intérêt fixe sera élevé;
- plus le montant des intérêts que vous devrez payer sera élevé, car le remboursement du capital est plus lent;
- plus l’assurance solde restant dû couplée au prêt sera chère.
Avec une échéance longue, vous prolongez également la période de votre vie où vous devez supporter une lourde charge financière. Vous risquez de devoir rembourser alors que vous êtes déjà en retraite (pont), ou à un moment où la maison a déjà besoin de travaux d'entretien.
C'est pourquoi nous recommandons la durée la plus courte possible. Sachez qu'avec un prêt plus court, si vous rencontrez des problèmes de remboursement à un moment donné, la banque peut plus facilement prolonger la durée pour réduire le montant de vos remboursements mensuels.
Mais prenez le temps nécessaire pour éviter que le remboursement ne soit trop dur pour vous tout de suite. Vous ne devez pas nécessairement compter sur des multiples de cinq ans. Au lieu d'un prêt sur 25 ans, vous pouvez opter pour un prêt sur 23 ans.
4. Identifiez la meilleure offre grâce à notre outil de comparaison des prêts hypothécaires
5. Consacrez le temps nécessaire à la "recherche d'un prêt hypothécaire"
Dirigez-vous d'abord vers le prêteur qui propose "la meilleure offre" pour vous selon notre outil de comparaison, puis vérifiez auprès de votre propre banque et de certaines grandes banques.
Dans tous les cas, suivez cette stratégie :
- Essayez d’abord de ne pas devoir payer des frais de dossier . Certaines banques ne facturent pas de frais de dossier cela permet souvent d’économiser au moins 500 €.
Abordez ensuite les coûts d’évaluation du bien. Pour rappel, depuis 2022, une estimation de la maison est obligatoire. Elle se base souvent sur desmodèles statistiques, mais passe parfois par une visite sur place. Essayez de négocier le prix de cette expertise car les coûts d’évaluation peuvent varier fortement d’une institution à l’autre Ils vont de 0 à plus de 500 €.
- Vous pouvez également économiser sur les frais d’acte. Demandez au prêteur si vous pouvez remplacer une partie de l’inscription hypothécaire par une alternative moins chère. C’est en principe le cas du mandat hypothécaire. Pour une comparaison des différentes possibilités de permettre une hypothèque sur le bien, voir notre dossier sur la façon de contracter un prêt hypothécaire.
6. Jouez la carte de l'assurance solde restant dû
Il est fort probable que le prêteur vous demande de souscrire également une assurance solde restant dû.
D'après les enquêtes que nous publions régulièrement, DefA Finance et VDV Conseil proposent généralement la meilleure offre pour cela, parfois jusqu'à moitié moins chère qu'ailleurs. Il s'agit de deux courtiers avec lesquels nous avons conclu un accord pour offrir des conditions extra favorables à nos membres. Demandez à l'un de ces courtiers les meilleures conditions et soumettez cette offre au prêteur avec lequel vous négociez.
Attention ! Si cela signifie ne pas prendre d'assurance solde restant dû auprès du prêteur, il pourrait appliquer le taux d'intérêt le moins avantageux, qu'il a initialement proposé, pour votre crédit hypothécaire. Expliquez que vous ne pouvez pas refuser l'autre offre mais que vous êtes prêt à souscrire une assurance habitation auprès de lui (à condition que la qualité et le prix soient acceptables, bien sûr) ou à prendre une assurance solde restant dû pour l'un des deux emprunteurs. Si c'est le cas, il ne reviendra parfois pas au taux d'intérêt le plus avantageux pour le prêt.
7. Calculez en euros
Lorsque vous comparez les offres de différents prêteurs, outre un taux d’intérêt "basique", vous recevrez normalement un TAEG, c’est-à-dire le taux "tout compris". Ne comparez pas ces TAEG ! Car si, par exemple, les primes des assurances liées au prêt ne correspondent pas tout à fait à votre situation, le TAEG vous induira en erreur. Il est préférable de calculer en euros et de faire la somme des mensualités, des primes d’assurance (en vérifiant que les couvertures soient identiques et adaptées à votre situation personnelle) et de tous les autres coûts.8. Évaluez votre degré de "captivité".
Si après la conclusion du prêt, vous voulez changer d’assurance ou de compte courant parce que vous les jugez trop chers ou de mauvaise qualité, vous risquez de voir le taux d’intérêt de votre prêt augmenter. C’est généralement le cas dans la plupart des banques, mais pas toutes..
Si la différence d’offre n’est pas énorme, mieux vaut choisir un prêteur un peu plus cher mais qui ne rendra pas le prêt plus cher si vous décidez d'aller ailleurs pour un produit annexe avant la fin du prêt.
9. Demandez une offre de crédit mais ne la signez pas trop vite
De nombreux consommateurs pensent que le taux d’intérêt qu’ils reçoivent d’une première banque est de toute façon le taux d’intérêt final. Ils sont donc surpris si, par la suite, il s’avère que le taux d’intérêt final est plus élevé ou, pire encore, que le prêt ait été refusé. En demandant et obtenant une offre de crédit, vous êtes sûr de ne pas avoir de mauvaise surprise. Demandez si pour obtenir une offre, vous devez payer des frais d’expertise liés à l’estimation du bien. Lorsqu’un prêteur vous fait une offre pour un prêt hypothécaire, celle-ci est définitive et contraignante dans son chef, à condition de vous avoir remis la fiche ESIS (fiche d’information standardisée reprenant les caractéristiques essentielles du prêt) au plus tard à ce moment-là. Il ne peut alors plus y déroger quoi qu’il arrive, si ce n’est en votre faveur. Vous disposerez pour votre part de 14 jours pour accepter ou non l’offre. Si le prêteur compte des frais de dossier (souvent 500 €), vous ne devrez les payer qu’après avoir accepté l’offre. Mais une fois que vous aurez signé, vous ne pourrez plus revenir sur votre décision. Ne vous laissez donc pas mettre la pression si un organisme de prêt insiste pour que vous signiez l’offre immédiatement.10. Profitez de l’assurance gratuite qui peut vous aider en cas de perte de revenus
En Wallonie et en Flandre (mais pas à Bruxelles), vous pouvez demander une assurance gratuite contre la perte de revenus sous certaines conditions. Cette assurance permet de rembourser une partie de votre prêt si vous perdez votre emploi (perte totale et involontaire) ou tombez malade.
En pratique, cette assurance rembourse partiellement votre prêt pendant une durée maximale de trois ans.
Questions fréquemment posées
Qu’est-ce que le TAEG?
Les prêteurs qui octroient des crédits hypothécaires sont obligés d’indiquer le TAEG, ou taux annuel effectif global, du prêt Ce pourcentage indique la totalité des coûts associés au crédit. Lorsque le preneur de crédit doit payer des frais de dossier et/ou est obligé de prendre un compte à vue, une assurance solde restant dû et une assurance habitation chez le prêteur en question, ce dernier est obligé d’ajouter les coûts de ces produits annexes au taux d’intérêt du prêt et d’indiquer le total en pourcentage.
Le consommateur dispose ainsi d’une vue d’ensemble.
Que signifie la quotité d'un prêt ?
La quotité est le pourcentage exprimant le montant que vous empruntez par rapport à la valeur de l'habitation telle qu'estimée par le prêteur. Un emprunt avec une quotité de 75% signifiera donc que le montant de l'emprunt correspond à 75 % de la valeur estimée de l'habitation.
Dans notre dossier sur la souscription d'un crédit hypothécaire, nous expliquons que la quotité maximale pour le logement familial est généralement limitée à 90 % de la valeur estimée et dans quels cas cette limitation ne s'applique pas.
Qu’est-ce que le formulaire ESIS?
ESIS est l’abréviation de European Standard Information Sheet. Il s’agit du formulaire standard que le prêteur doit remettre au consommateur désireux de prendre un crédit.
Il fournit des informations utiles sur le crédit: le taux d’intérêt, le montant des remboursements mensuels, l’obligation de prendre une assurance, le TAEG, etc. afin d’aider le consommateur à comparer différents crédits.
Pourquoi beaucoup d’organismes de crédit veulent-ils que je souscrive une assurance solde restant dû ?
Ils veulent par ce biais s’offrir une garantie : si vous décédez avant la fin du remboursement de l’emprunt, l’assureur remboursera intégralement ou partiellement le solde restant dû au prêteur. Cette assurance est également importante pour votre conjoint/partenaire ou vos héritiers: en cas de décès prématurés, ils ne devront pas rembourer (une partie de) votre solde restant dû .
Nous avons un dossier avec tout ce que vous devez savoir sur l'assurance solde dû.
Est-il préférable de choisir un taux d'intérêt fixe ou variable pour mon prêt ?
Un emprunt hypothécaire est probablement l’une des décisions financières les plus lourdes dans votre existence. Ne foncez pas tête baissée. Nous vous aidons volontiers quant au type de taux d’intérêt et aux nombreux autres nœuds importants que vous aurez à trancher.
Outre le prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable, il existe également une variante spéciale du taux variable, appelée formule accordéon. Chaque type de taux d'intérêt a ses avantages et ses inconvénients. Si vous voulez être sûr de votre prêt immobilier, un taux d'intérêt fixe est recommandé. Cependant, cette sécurité aura peut-être un prix plus élevé.
Dans notre dossier sur comment contracter un prêt hypothécaire, nous énumérons les avantages et les inconvénients.
Combien dois-je rembourser pour un prêt de 250 000 € ?
Grâce à notre module de calcul, vous pouvez obtenir un tableau de remboursement clair. Il suffit de saisir la durée du prêt, le taux d'intérêt et le montant du prêt, et d'indiquer si vous optez pour la formule de remboursement à annuité constante ou à capital fixe.
De quels documents ai-je besoin pour demander un prêt hypothécaire ?
Le prêteur auquel vous demandez un prêt hypothécaire attendra un certain nombre de documents tels que : votre carte d'identité, votre fiche de paie ou la fiche de votre allocation d'invalidité, la preuve de ce que vous gagnez en loyers (avec des relevés de compte), votre dernier avis d'imposition sur le revenu des personnes physiques, le contrat d'achat si vous l'avez déjà signé, dans le cas d'une nouvelle construction, les plans de l'architecte ou les offres de travaux.
Que vérifie la banque pour un prêt hypothécaire ?
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, le prêteur est tenu de vérifier si vous êtes solvable et disposez donc de revenus suffisants pour rembourser le prêt. Il est également d'usage de vérifier votre stabilité en termes d'employeur. Enfin, le prêteur vérifiera auprès de la Centrale des crédits aux particuliers (CCP) quels sont les prêts que vous avez déjà contractés, le cas échéant.
La banque peut-elle refuser un prêt ?
Oui, la banque peut efffectivement refuser de vous octroyer un prêt. Par exemple, si un prêteur décide que vos revenus sont insuffisants pour rembourser le prêt, ce sera "njet". Idem si le prêteur considère l'assurance solde restant dû comme une condition sine qua non pour vous accorder un prêt mais que vous ne pouvez pas souscrire une telle assurance en raison de votre état de santé;
C'est pourquoi il est oh combien important pour toute personne achetant un logement d'inclure dans le contrat d'achat une condition dite suspensive à l'octroi d'un prêt. S'il s'avère que vous ne pouvez finalement pas obtenir un prêt hypothécaire vous avez alors le droit, grâce à cette clause, de rompre le contrat de vente sans indemnité.
Ai-je droit à des avantages fiscaux avec mon prêt ?
Si vous contractez un prêt hypothécaire maintenant, il est peu probable qu'il soit encore déductible fiscalement, sauf si vous habitez en Wallonie.
Mais avec un prêt au logement déjà en cours, vous restez normalement éligible aux avantages fiscaux si vous en avez déjà bénéficié. Découvrez ici la part exacte à laquelle vous avez droit pour vos remboursements en 2022.